不動産売買の登記でわずらわしい思いをされていませんか？
これからあなたがマイホームを購入しようとしていたり、不動産をお持ちならば、必ず不動産登記と関わることになります。もちろん不動産登記はご自身で行ったり、不動産屋さん任せでも構いません。しかし不動産の売買などの不動産登記は、間違った登記をしてしまった、書類不足などで法務局で受け付けてもらえなかった、登記の確認を怠った為後で追加的な費用が発生した、などといった問題が起こりえます。このようなわずらわしい手続をあなたに代わって迅速かつスムーズに私達、秀司法書士が行います。
不動産登記とは
不動産登記とは、あなたの大切な財産である土地や建物について、所在、面積、所有者の住所氏名、担保権の有無・内容などを法務局（登記所）という国家機関が管理する帳簿（登記簿）に記載し一般に公開することによって、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。
不動産登記でよく使われる登記
所有権移転
あなたが土地や建物の購入、売却した際に生じた所有権の移転、または、あなたが相続で不動産を引き継いだ時に生じる所有権の移転を明確にするために行うのが「所有権移転登記」です。所有権移転登記は新しい所有者と以前の所有者との共同申請が原則です。所有権の移転というものは、基本的に不動産を「売りたい人」と「買いたい人」との間で合意が成立して初めて効力をもつことになります。
所有権移転においては以下のようなトラブルが起こりえますので不動産売買においては信頼のおける司法書士にお願いすることをお勧めします。
- トラブル例（1）
- 売り主Aさん、買い主Bさんの不動産取引例です。決済の時点では、登記簿上所有者がAさん、担保の設定無しとなっていたので安心して決済をし、BさんはAさんに現金を支払いました。しかしAさんからBさんへの所有権移転登記を申請する時点で確認すると、なんと所有者Aさん、抵当権設定仮登記が付いていました！Bさんは担保付の土地を買い受けてしまったことになり、それを抹消するためのトラブルに巻き込まれてしまいました。
- 仮登記というものは、登記申請時にAさんの権利証を必要とせず、Aさんの印鑑証明書と実印押印の承諾書及び委任状があれば申請できるので、このような事態が起こりうるのです。 これを回避することは非常に困難ではありますが、少しでも被害を軽減させるため、たとえ決済日の朝に登記簿謄本を取得して問題が無かったとしても、それを鵜呑みにするのではなく、AからBへの移転登記申請時にも登記簿謄本を取得し、確認してから申請するようにしましょう。
- トラブル例（2）
- 本人確認情報を利用して二重に不動産売買を行ったという例です。AさんはBさんから甲不動産を購入しようと考えていました。決済の場においてAさんの権利書をBさんが預かることが出来たので、Bさんは不動産購入代金を支払いました。ところがいざ所有権移転の登記申請をしようとすると甲不動産はまったく知らないCさんの名義になっていました。
- これは新不動産登記法が施行されたために起こりうるトラブルです。旧不動産登記法では、権利証を紛失してしまった時に「保証書」というものを使用しており、それを法務局に提出し、この登記申請に間違いが有るか無いかを、登記官が本人へ確認の通知をする…という手法を用いていたので、事前の確認等があり、あまりトラブルがありませんでした。 しかし、新不動産登記法ではこの保証書の制度が廃止され、「本人確認情報」という形式の書類を司法書士が作成し、司法書士が本人の申請意思等を確認のうえ、間違いない旨の証明をすれば、その登記が受け付けられることになります。上記のトラブルは、Bさんに対して権利書を用いて真正な売買による決済を行わせ、もう片方では本人確認情報を用いて所有権移転の登記申請をCさん名義にすることによって、１筆の土地を２重に売買することが可能になってしまうのです。 残念ながら、現時点ではこれらを回避することは難しいのが現状です。
所有権保存
あなたが建物を新築した場合、初めてされる所有権の登記のことです。建物が新築の場合、最初の所有者は１カ月以内にどのような建物かという表示登記を行わなければなりません。そして誰が所有者かを示す所有権保存登記を行います。
所有権保存登記は、必ずしなければならない登記ではありません。その不動産を担保にお金を借りたり、所有権の争いがない限り、登記をしなくても差し支えはありません。
所有権保存においても以下のようなトラブルが起こりえますので不動産売買においては信頼のおける司法書士にお願いすることをお勧めします。
- トラブル例（3）
- Aさんは新築の建売住宅を購入しました。不動産屋さんに「表示登記をするので名義人となられる方の住民票を用意して下さい。住所については現住所（転居前）でいいです。」と言われました。現住所で登記するって大丈夫だろうかと思っていたところ、あとで変更などによる追加料金が発生してしまいました。
- 現住所で登記すると後で所有権登記名義人住所変更の手続が必要になります。追加料金として、変更登記申請の料金と登録免許税が発生する可能性があるので、住所変更を行ってから「建物表題登記」をした方が費用を節約することができます。 ただし、実務的には、登記申請の際に鍵の引き渡しがあり、それ以後に実際に引っ越しをすることが通常ですので、引っ越し前に住所変更をすることの矛盾点や、表示登記完了後に所有権保存登記を申請することになるためのタイムラグ等、難しい点もありますので、事前に不動産屋さんに相談してください。 なお、建物表題登記に関しては、建物新築後1ヶ月以内にその登記を行わなければ、10万円以下の科料の対象になるという規定もありますので、出来る限り素早く手続を行ってください。そして、いわゆる権利書などの「所有権保存登記」に申請の義務は課されていませんので、必用が無ければ（融資を受けることが無ければ）権利書を造る必用はありません。
抵当権設定
あなたがマイホームを購入する際に、住宅ローンを利用する時の金融機関の担保とする登記です。通常、あなたがマイホームを購入するときに金融機関を利用して住宅ローンを組むことになれば金融機関が指定する司法書士さんが行います。しかし意外とその料金は高めに設定されています。出来ることならば、その他の司法書士さんのお見積もりを取り、値段を比較して依頼すればよいでしょう。
- トラブル例（4）
- Aさんは、自宅の不動産ローンの返済は6年ほど前に完了しました。最近、自宅とは別に駅近くのマンションの購入を考えており、自宅を担保に資金を借りようとしましたが、完済したローンの抵当権が設定されたままでした。
- 抵当権の抹消を忘れることは良くあります。抵当権の抹消を長い間放置しておくと、手間がかかるといわれていますが、銀行が発行する銀行の代表者の資格証明書及び代表者の委任状の有効期限が3ヶ月である為、再び発行してもらわなければならないという手間だけです。特別な費用がかかるわけではないのでご安心ください。
不動産登記においては、確実かつ迅速に手続きを行わなければなりません。秀司法書士では、不動産登記を不安に思っているあなたの為に、どんな些細なことでもご相談を承っております。
どの法人の形式で組織を設立するか悩んでおられませんか？
現在、会社の形態は株式会社、有限責任事業組合、合名会社、合資会社、NPO法人など様々な法人形態を選択することが出来ます。秀司法書士では、あなたからのお話をお伺いした上で最も適した法人形態をご提案し、迅速かつ確実に登記申請を行います。また法人様に対して、秀司法書士では弁護士、税理士、会計士等の各種専門家と連携して対応させて頂くことも可能でございます。お気軽にお問い合わせください。
株式会社設立について
平成１８年５月１日より、新会社法が施行され「有限会社」が廃止されました。それに伴い、株式会社の設立においては「資本金は１円」でも設立可能になりました。(改行) ２００２年から始まった特別法による「１円会社」は、設立後5年以内に資本金を１０００万円にしなければその会社は解散を求められていましたが、新会社法においては、資本金が１円で設立できるうえに、5年後に資本金を１０００万円にしなくてもよくなりました。 さらに、従来株式会社を設立する場合は、取締役を最低３名設置しなければならなかったのですが、新会社法においては取締役が1名から設立可能になり、資金がなくてもあなたが一人で気軽に株式会社を設立出来る事になったわけです。
有限責任事業組合（LLP）設立について
平成１７年８月より、新しい法律によって有限責任事業組合（LLP）が設立可能になりました。
LLPは株式会社のように法人ではなく、あくまでも組合法による組合という事業形態になります。
このLLPの特徴は、例えば株式会社○○にお勤めのAさん、個人で事業を行っているBさん、株式会社の代表をされているCさんが、３人それぞれの技術を生かした新しい商品を作って販売したいと考えていた場合、改めて株式会社を設立するにはそれぞれの事情があって無理な場合において、このLLPの制度が生かされます。
まず課税面においては、LLPで利益が出た場合、LLP自体に課税されるのではなく、LLPを設立したAさん、Bさん、Cさん、それぞれ個人の所得と合計されて課税されます。
LLPで損失が出た場合、Aさん、Bさん、Cさん、それぞれの個人の所得からLLPの損失分を引くことができます。これらはパススルー課税といわれており、LLPは課税面において、新事業を行う方たちにとってやさしい税制度といえるでしょう。
さらにLLP内の事業ルールにおいては、ほぼ自由にルールを設定することができます。株式会社であれば、会社法によって事業ルールなどが規定されていますが、LLPは、Aさん、Bさん、Cさんが、柔軟にルール設定ができるわけです。
最後にLLPは、Aさん、Bさん、Cさん、それぞれが自ら出資したお金の額のみ責任を負えばいいわけで、出資額以上の責任を追及されることはありません。
このようにLLPは、Aさん、Bさん、Cさん、それぞれの事情を加味した上で、設立できる事業形態です。
NPO法人設立について
NPOとは、非営利団体のことで、NPO法人とは、ボランティア活動をはじめとした民間の非営利団体などに対して法人格を与えたものです。
非営利という言葉の印象などから、利益を上げてはいけない、ボランティアの団体しか利用できないといった誤解があるようです。利益は、NPO法人の役員や社員に分配してはなりませんが、人件費やNPO法人を維持する費用を賄う為に必要な収益をあげても構いません。
またNPO法人の活動において、以下の１７の分野のうちひとつでも当てはまらなければNPO法人と認めてくれません。
- 保健、医療または福祉の推進を図る活動
- 社会教育の推進を図る活動
- まちづくりの推進を図る活動
- 学術、文化、芸術またはスポーツの振興を図る活動
- 環境の保全を図る活動
- 災害救援活動
- 地域安全活動
- 人権の擁護または平和の推進を図る活動
- 国際協力の活動
- 男女共同参画社会の形成の促進を図る活動
- 子どもの健全育成を図る活動
- 情報化社会の発展を図る活動
- 科学技術の振興を図る活動
- 経済活動の振興を図る活動
- 職業能力の開発または雇用機会の拡充を支援する活動
- 消費者の保護を図る活動
- 前各号に掲げる活動を行う団体の運営または活動に関する連絡、 助言または援助の活動
またNPO法人の活動対象が不特定多数、つまり特定の方のみにサービスを提供するような活動対象であれば、NPO法人として認められません。
これら２点が確認できれば、次の要件を満たした団体がNPO法人として設立可能となります。
- 営利を目的としないこと
- 宗教活動を主たる目的としないこと
- 政治活動を主たる目的としないこと
- 特定の公職の候補者または政党を推薦、支持、反対することを目的としたものではないこと
- １０人以上の社員を有すること
- 社員の資格得喪につき不当条件をつけないこと
- 役員のうち報酬を受ける者の数が、役員総数の３分の１以下であること
- 暴力団でないこと、暴力団または暴力団の構成員もしくは暴力団の構成員でなくなった日から５年を経過しない者の統制下にある団体でないこと
これらの要件が満たされればNPO法人として設立する準備に取りかかれます。
これらのように秀司法書士では、あなたが望む組織形態のお話を伺いながら、あなたに適した組織形態の設立のお手伝いをさせて頂きます。あのことがわからない、ここのところはどうなっているんだろう、といった小さなことでもご相談に応じさせて頂いております。
